El nuevo análisis de Zillow, la compañía que opera plataformas en línea para el mercado inmobiliario ha revelado datos cruciales sobre el valor de las viviendas en Estados Unidos y su impacto en los pagos hipotecarios mensuales.
Según este estudio, el valor de una casa típica en el país es de $360,000, y para que el pago mensual de la hipoteca no exceda el 30% de los ingresos mensuales de los propietarios, se deben considerar estos valores como referencia. Para hacer el pago mensual cómodamente de una casa típica en EE. UU., un comprador de vivienda con un ingreso medio debe hacer un pago inicial de casi $127,750, o un 35.4%.
En la ciudad de Orlando, el valor típico de una vivienda es significativamente más alto, alcanzando los $398,881. Este incremento en el precio requiere un pago inicial considerable de $192,533 para asegurar que las cuotas mensuales se mantengan dentro de un rango asequible para la mayoría de los compradores.
Hace cinco años, cuando las tasas hipotecarias rondaban justo por encima del 4% y la casa típica valía aproximadamente un 50% menos, esa casa habría sido asequible sin pago inicial.
Ante este panorama, la renta de vivienda está en su mayor auge. Según Sylvette Santos, experta en renta de viviendas y propiedades, hay una tendencia creciente de personas que prefieren rentar en lugar de comprar una casa.
“Hay gente que se le hace más barato rentar que comprar una casa. Eso es así, porque los intereses están tan altos que, cuando le añaden el seguro de la casa y los impuestos a la propiedad, más los gastos de cierre están al doble que antes, entonces al comprador se le hace tan difícil que, cuando tienen los números finales, no les alcanza para pagar tanto dinero”, dijo Santos, presidenta de Sylvette Vacation Home Rental Management and Realtor.
El impacto de los altos costos de propiedad
Según Santos, los costos asociados con la compra de una casa se han vuelto prohibitivos para muchos compradores potenciales. “O sea, el mercado de las rentas está en su punto máximo. Yo llevo ya tres años que dejé la renta de casas vacacionales para enfocarme nada más en renta de casa. Hay tiempo en que el mercado es de los vendedores, hay tiempo que es del comprador, y hay tiempo que es de la renta. Ya llevamos como tres años que el pico está en las rentas”, explicó Santos.
Ella dice que esta tendencia empezó después del COVID-19, desde esa temporada la demanda de alquileres se disparó, especialmente desde 2021. “Incluso las casas vacacionales las han puesto para la renta porque es menos gasto para un dueño que todo lo que conlleva arreglar una casa vacacional”, agregó Santos.
Además, el aumento en la construcción de unidades de viviendas y departamentos puede beneficiar a los inquilinos. “Debido a la abundancia de opciones disponibles para rentar, puede llevar a contratos de alquiler más favorables en términos de duración del contrato, condiciones de pago y otras cláusulas”, destacó Santos.
Helena Bravo, residente del área norte de Orlando, prefiere rentar por el momento. “Hace dos años intenté comprar una casa, pero había muchos compradores al mismo tiempo y era difícil ganar la compra. En la actualidad, las casas y apartamentos están sobrevalorados y no es posible comprar a los precios actuales. Además, los intereses son muy altos y, si a eso le sumas el seguro y los impuestos a la propiedad, que también subieron, pues no es buen momento para comprar”, afirmó Bravo que es salvavidas.
Sin embargo, hay personas que no pierden la esperanza de cumplir el “sueño americano” y comprarse una casa. Por eso Zillow, una de las plataformas inmobiliarias más grandes y populares, facilita el proceso de compra al mostrar en cada propiedad listada los programas de asistencia para el pago inicial disponibles en la localidad.
Estos programas están diseñados para ayudar a los compradores a reunir el capital necesario, siempre y cuando cumplan con los requisitos establecidos. Esta información es vital para aquellos que buscan adquirir una vivienda, ya que les permite entender mejor las implicaciones financieras y explorar opciones de apoyo que podrían hacer la compra más accesible.
La enorme diferencia entre el pago inicial que es necesario ahora y hace cinco años resalta cómo la pandemia creó un mercado inmobiliario abrasador, y por qué el aumento de las tasas hipotecarias desde entonces ha enfriado el mercado.
Las tasas hipotecarias han permanecido altas, dejando al margen tanto a compradores como a vendedores.
“Los pagos iniciales siempre han sido importantes, pero aún más hoy día. Los movimientos de las tasas hipotecarias durante ese tiempo podrían hacer la diferencia entre que una vivienda esté a su alcance o no”, dijo Skylar Olsen, economista jefe de Zillow.
Para ahorrar $127,750, una unidad familiar con ingresos medios necesitaría aproximadamente 12 años (suponiendo que ahorre el 10% de sus ingresos cada mes con un rendimiento anual del 4%). No es de extrañar entonces que el 43% de los compradores del año pasado utilizaran un regalo monetario de familiares o amigos al menos como parte de su pago inicial, la proporción más alta desde el 2018.
Todavía hay zonas asequibles en los EE. UU. En 10 áreas metropolitanas importantes, la casa típica es asequible para un hogar de ingresos medios con menos del 20% de pago inicial.
Pittsburgh cuenta con el mercado inmobiliario más asequible. Una casa típica allí podría estar al alcance de un hogar de ingresos medios incluso sin pago inicial.
California está en el otro extremo del espectro de la asequibilidad. Un hogar de ingresos medios en San José necesitaría aportar más de $1.3 millones para hacer frente a los pagos de la hipoteca de una casa típica; eso es más de lo que vale una casa típica en cualquier otro mercado importante.
En Los Ángeles, un hogar con ingresos medios necesitaría un pago inicial del 81.1% ($780,203) para costear una vivienda típica, el más alto del país. Esto ayuda a explicar el por qué muchas áreas metropolitanas de California han visto pérdidas de población desde el año 2020, a medida que las personas deciden mudarse a distancia, en búsqueda de áreas con viviendas más asequibles.
Para aquellos que califican, la asistencia para el pago inicial puede amplificar los ahorros y ayudarlos a convertirse en propietarios de una vivienda más rápidamente. En Minneapolis, por ejemplo, el monto promedio de asistencia para el pago inicial disponible en toda el área metropolitana es de poco menos de $22,750, según datos de Down Payment Resource. Un comprador de ingresos medios en Minneapolis sin asistencia para el pago inicial necesitaría un pago inicial del 27% para poder pagar cómodamente una casa típica. En comparación, con $22,750 en asistencia para el pago inicial, necesitarían realizar un pago inicial del 21%.
“Una vivienda propia es la fuente principal de patrimonio neto y riqueza generacional para la mayoría de los estadounidenses, y la disminución de la asequibilidad hace que sea más difícil que las personas con ingresos promedio puedan llegar a tener una vivienda de nivel básico. Afortunadamente, hay más de 2,373 programas de ayudas para el pago inicial en todo el país, con al menos un programa en cada condado y 10 o más programas disponibles en 2,000 condados”, dijo Rob Chrane, fundador y director ejecutivo de Down Payment Resource. “De hecho, los proveedores de asistencia para el pago inicial han respondido al difícil mercado inmobiliario aumentando la cantidad de programas ofrecidos y ampliando las opciones de inventario con apoyo para viviendas prefabricadas y viviendas de unidades múltiples ocupadas por sus propietarios”.
Datos actuales en la industria de bienes raíces
Una familia con un ingreso promedio necesitaría hacer un pago inicial del 35.4% para poder hacer frente a los pagos de una vivienda típica en Estados Unidos.
Hace cinco años, una casa típica en Estados Unidos habría sido asequible para una unidad familiar de ingresos medios sin dar un pago inicial.
En 10 de los 50 mercados principales de los Estados Unidos una casa típica es asequible para una unidad familiar de ingresos medios con un 20% de pago inicial.